Hướng dẫn chi tiết: Mua nhà ở Nhật từ A-Z cho người Việt

Quy trình mua nhà tại Nhật – Hướng dẫn chi tiết cho người Việt

Mua nhà ở Nhật không quá phức tạp, nhưng quy trình chặt chẽ và nhiều thủ tục pháp lý khiến anh chị cần nắm rõ từng bước để tránh rủi ro. Em Văn Hùng xin tổng hợp đầy đủ các giai đoạn quan trọng dưới đây để giúp anh chị thực hiện mục tiêu sở hữu bất động sản tại Nhật.

1. Xác định nhu cầu và ngân sách

Trước khi xem nhà, anh chị nên làm rõ:

• Loại hình: chung cư (マンション) hay nhà riêng (一戸建て)

• Nhà mới hay đã qua sử dụng

• Khu vực sinh sống: đi làm, trường học, bệnh viện

• Hình thức thanh toán:

  • Tiền mặt
  • Vay ngân hàng

Lưu ý quan trọng: Nếu có ý định vay, nên xin thẩm định sơ bộ (事前審査) từ ngân hàng trước khi tìm nhà để biết chính xác hạn mức vay.

2. Tìm nhà và đi xem thực tế

Nguồn tìm nhà phổ biến:

• Website: SUUMO, HOME'S, AtHome
• Công ty môi giới bất động sản tại Nhật
• Giới thiệu từ người quen
• Hoặc liên hệ em Văn Hùng để được tư vấn và hỗ trợ trực tiếp

Khi đi xem nhà (内覧), anh chị nên kiểm tra kỹ:

• Tình trạng công trình
• Năm xây dựng
• Phí quản lý, phí sửa chữa (đối với chung cư)
• Môi trường xung quanh

3. Thương lượng & nộp đơn mua nhà (購入申込)

3.1. Bước thương lượng giá – không phổ biến nhưng vẫn nên làm

Thông thường, mua bán bất động sản tại Nhật không kỳ kèo mạnh như ở Việt Nam. Tuy nhiên, dựa trên kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và xu hướng thị trường hiện tại, em Văn Hùng vẫn luôn xem xét đề xuất thương lượng giá cho anh chị để tối ưu chi phí mua nhà.

Mức thương lượng thực tế thường đạt được:

• Khu vực tỉnh nhỏ: trung bình khoảng 300 man
• Khu vực trung tâm: dao động 100–200 man
• Trường hợp đặc biệt có thể đạt từ 50 đến 400 man tùy căn nhà và thời điểm thị trường

Việc thương lượng không chỉ giúp giảm trực tiếp giá mua, mà còn tạo lợi thế khi đàm phán các điều kiện khác như thời gian bàn giao hay hỗ trợ sửa chữa.

⚠️ Lưu ý cực kỳ quan trọng trước khi quyết định thương lượng

Chỉ nên bước vào thương lượng khi anh chị thật sự ưng căn nhà đó và gần như đã sẵn sàng chốt mua.

Việc thương lượng giá không đơn thuần là “hỏi thử cho biết”. Trên thực tế, em Văn Hùng dựa vào:

• Uy tín nhiều năm trong nghề
• Mối quan hệ tốt với chủ nhà và môi giới phía bán

để thuyết phục họ chấp nhận giảm giá cho anh chị.

Nếu anh chị quyết định thương lượng quá vội vàng trong khi chưa thật sự ưng ý căn nhà, sẽ dẫn đến những hệ quả không mong muốn:

• Làm mất thiện cảm với chủ nhà
• Ảnh hưởng đến uy tín thương lượng cho các thương vụ sau
• Khi đã được giảm giá mà lại đổi ý, sẽ gây khó xử trong quan hệ mua bán

Vì vậy, nguyên tắc quan trọng nhất là:

Chỉ thương lượng khi anh chị đã gần như quyết định mua – không thương lượng để thử cho vui.

3.2. Bước nộp đơn mua nhà (購入申込)

Sau khi đã thống nhất mức giá và điều kiện cơ bản với bên bán:

• Gửi đơn đăng ký mua chính thức cho chủ nhà

• Xác nhận rõ các nội dung:

  • Giá mua sau thương lượng
  • Thời gian bàn giao dự kiến
  • Điều kiện sửa chữa (nếu có)

Giai đoạn này đã bắt đầu có ràng buộc pháp lý sơ bộ, và sau đó sẽ tiến tới chuyển tiền cọc. Vì vậy, lưu ý này cần được hiểu và áp dụng ngay từ bước 3.1 – thương lượng, khi anh chị đã gần như chốt quyết định mua, để tránh rủi ro và mất tiền oan ở các bước tiếp theo.

4. Thẩm định vay ngân hàng

Nếu sử dụng vốn vay, quy trình gồm 2 bước:

4.1. Thẩm định sơ bộ – 事前審査

• Kiểm tra thu nhập, visa, lịch sử cư trú

4.2. Thẩm định chính thức – 本審査

• Sau khi chọn được nhà

• Cần:

  • Giấy chứng nhận thu nhập
  • Thẻ cư trú
  • Hợp đồng lao động
  • Thông tin chi tiết căn nhà

Người nước ngoài vẫn vay được, nhưng thường cần:

• Visa dài hạn
• Thu nhập ổn định
• Thời gian sống tại Nhật từ 1–3 năm trở lên

5. Ký hợp đồng mua bán (売買契約)

5.1. Nghe giải thích quan trọng – 重要事項説明

Nhân viên môi giới phải giải thích rõ:

• Pháp lý căn nhà
• Quy hoạch khu vực
• Quyền và nghĩa vụ của bên mua

5.2. Ký hợp đồng và đặt cọc

• Ký hợp đồng mua bán chính thức
• Thanh toán tiền đặt cọc (手付金): thường 5–10% giá trị căn nhà

Thông tin cần nhớ: Sau khi ký hợp đồng, nếu hủy mua → mất tiền cọc.

⚠️ ĐIỂM QUAN TRỌNG: Hai cách hủy hợp đồng và hậu quả khác nhau

Anh chị mới mua nhà thường không biết rằng có 2 giai đoạn khác nhau để hủy, với mức phạt hoàn toàn khác nhau:

Cách 1: Hủy TRƯỚC khi có kết quả thẩm định chính thức (本審査) ✓ CÒN CƠ HỘI THAY ĐỔI QUYẾT ĐỊNH

Nếu hủy mua trước khi nhận kết quả honshinsa (thẩm định chính thức từ ngân hàng):

• Người bán hủy: Trả lại toàn bộ tiền cọc + phạt bằng số tiền cọc
• Người mua hủy: Mất toàn bộ tiền cọc (không được hoàn lại)

Đây là lúc cuối cùng anh chị còn "cứu chân" được – vẫn có cơ hội thay đổi quyết định mà không bị phạt quá nặng.

Cách 2: Hủy SAU khi có kết quả thẩm định chính thức (本審査) ✗ KHÔNG NÊN (giá rất cao - 20% giá nhà)

Nếu hủy sau khi ngân hàng duyệt vay:

• Phạt lên đến 20% giá trị ngôi nhà (áp dụng cho cả người mua và người bán)
• Ví dụ: Nếu ngôi nhà có giá trị 4.000 man, anh chị sẽ phải trả phạt 800 man.

Đây là mức phạt rất nặng, áp dụng phổ biến hiện tại.

Lời khuyên:

Trước khi chuyển tiền cọc và ký hợp đồng mua bán chính thức, anh chị nên suy nghĩ kỹ lưỡng:

• Có chắc chắn muốn mua ngôi nhà này không?
• Kết quả honshinsa sơ bộ (事前審査) có tốt không?
• Có cần kiểm tra thêm căn nhà hay thương lượng thêm điều kiện không?

Đây là điểm then chốt – nếu còn e ngại, hãy yêu cầu hoãn lại bước ký hợp đồng chính thức. Sau khi ký xong, việc hủy sẽ rất tốn kém.

💡 Gợi ý: Nếu còn nhiều thắc mắc về quy trình vay mua nhà, anh chị có thể tham khảo 100+ câu hỏi và câu trả lời về vay mua nhà tại Nhật để làm rõ thêm chi tiết.

6. Ký hợp đồng vay ngân hàng

Khi ngân hàng duyệt vay:

• Ký hợp đồng tín dụng (金銭消費貸借契約)

• Chốt:

  • Lãi suất
  • Thời hạn vay
  • Ngày giải ngân

7. Thanh toán và bàn giao nhà

Vào ngày quyết toán:

• Thanh toán toàn bộ số tiền còn lại

• Ngân hàng giải ngân

• Làm thủ tục sang tên (登記)

• Nhận:

  • Chìa khóa
  • Hồ sơ pháp lý

Từ thời điểm này, anh chị chính thức sở hữu bất động sản tại Nhật.

8. Các chi phí phát sinh khi mua nhà

Ngoài giá nhà, cần chuẩn bị thêm khoảng 6–10% cho chi phí phụ:

• Phí môi giới: ~3% + thuế

  🎁 Ưu đãi đặc biệt tại Bất động sản Hinode
  Riêng tại Bất động sản Hinode của em Văn Hùng, miễn phí môi giới giúp anh chị tiết kiệm hơn 100 man để mua sắm đồ dùng nội thất khi vào nhà mới.

• Thuế đăng ký sở hữu (登録免許税): 0.1–2%

• Thuế mua nhà (不動産取得税): 0–3%

• Phí hành chính, công chứng

• Phí vay ngân hàng (nếu có)

9. Người nước ngoài mua nhà ở Nhật có được không?

Hoàn toàn hợp pháp, kể cả khi anh chị:

• Không có PR
• Chỉ có visa lao động

Khác biệt lớn nhất nằm ở khả năng vay vốn, không phải quyền sở hữu.

10. Tóm lược quy trình mua nhà tại Nhật

• Xác định nhu cầu – ngân sách
• Tìm nhà – đi xem thực tế
• Nộp đơn mua
• Thẩm định vay
• ⚠️ ĐIỂM THEN CHỐT: Ký hợp đồng mua bán + đặt cọc (xem thêm phần "Hai cách hủy hợp đồng")
• Ký hợp đồng vay
• Thanh toán – sang tên – nhận nhà

Bạn có bất kỳ câu hỏi nào khác về việc vay mua nhà tại Nhật Bản? Hãy liên hệ với em Văn Hùng để được tư vấn chi tiết hơn: Liên hệ